Новокаширское ш., 62 км от МКАД
Русь-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 23.03.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 567 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 44 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. Шугарово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22318
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 494 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 133 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Хирино д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хирино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хирино д. | 7 сот. | 660 000 | 94 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хирино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хирино д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 8,4 сот. | 799 000 | 95 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 43 сот. | 15 700 000 | 365 116 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шугарово с. | 35 сот. | 19 000 000 | 542 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 860 / 47 580 / 55 556 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 270 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 206 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 143 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 016 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 029 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Ситенка СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 420 000 | 47 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дорожник КП | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дубрава-2 СНТ | 22,8 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Жилево пгт | 23 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок 6 соток. Домик каркасно щитовой с мансардой, 5 на 3. Участок ухожен. Сарай, беседка, вода для полива, питьевая вода, колодец общий. Дорога хорошая, зимой регулярно чистят. Недалеко от участка пруд. Газ по границе.