Новокаширское ш., 53 км от МКАД
Лужки СНТ, Ступино гор. округ
Дача 30 м², участок 5,1 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 51 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 376 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 77 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈533 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Путевой пост 320 км ≈3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22317
Рейтинг 52/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 28.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 10 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 376 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Долина СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Манометр СНТ | 8,1 сот. | 1 850 250 | 228 426 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нефтяник СНТ | 6 сот. | 655 000 | 109 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубки СНТ | 10,7 сот. | 1 300 000 | 121 495 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Знание СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Михнево пгт | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Михнево пгт | 8 сот. | 540 000 | 67 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Михнево пгт | 6 сот. | 510 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Михнево пгт | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 667 / 92 832 / 115 044 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 972 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 823 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 675 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 378 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 533 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Немцово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Просека-Поздново СНТ | 31 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 96 774 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лисичкино КП | 36 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Новое Вельяминово ТСН | 33,9 м² | 6,2 сот. | 3 900 000 | 115 044 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача. Два дома расположены на участке в 5,12 соток в Снт. Внутри выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и наслаждаться отдыхом. Один большой дом-летняя кухня, который отделан сайдингом, поделен с соседями пополам. На участке имеется баня, где можно расслабиться после трудового дня. Водоснабжение осуществляется через скважину, а санузел находится на улице. Для развлечений доступно кабельное/цифровое ТВ. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность.