Новокаширское ш., 34 км от МКАД
Залесье д., Раменский гор. округ
Дача 47 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 739 тыс. → дом ≈961 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 38 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −272 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Данилово ≈10,5 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22316
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 739 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 961 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 447 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Залесье д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пеленг-Борисово СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пеленг-Борисово СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Комплекс СНТ | 16 сот. | 2 300 000 | 143 750 | в продаже 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нащекино д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нащекино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нащекино д. | 8 сот. | 1 090 000 | 136 250 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нащекино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нащекино д. | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Нащекино д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 54 218 / 88 571 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 516 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 390 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 013 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -272 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Северка-Уварово СНТ | 41,3 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 41 162 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Эковита-Аква КП | 48 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Малышево д. | 55 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 67 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Березки-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 88 571 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 6 соток (по факту 10) с домом для летнего проживания. Дом 6х6, каркасный, окна пластиковые. Внизу комната, кухня и терраса, в мансарде две комнаты. В доме мебель (диваны, кровати, детская кроватка), два холодильника, два радиатора, посуда. Электричество, на участке скважина, теплица, душ, туалет. При необходимости можно подключить вай-фай. На участке яблони, смородина, виноград, крыжовник, терн. Много цветов. Сирень, можжевельник, гортензии. Дом смотрит на поле и лес. Проезд. Раменский район, ганусовское поселение, деревня Снт Залесье. От. Дер. Нащёкино до начала дер. Залесье дорога бетонка, далее грунтовая дорога, отсыпанная щебнем. Показ по предварительной договорённости. Дополнительные фото по запросу.