Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Соловьи СНТ, Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 23.08.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 67 %
Земля ≈167 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1 млн → дом ≈750 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −222 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; свет — есть.
До ст. Усады-Окружные ≈3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22314
Рейтинг 38/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Соловьи СНТ | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Станкостроитель СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мослифт СНТ | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | ИНЭОС СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кузьмино с. | 23 сот. | 2 650 000 | 115 217 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кузьмино с. | 10 сот. | 3 420 000 | 342 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дизайн СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кузьмино с. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Измеритель СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 62 500 / 88 889 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 582 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 453 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 324 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -221 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Вентилятор-2 СНТ | 42,4 м² | 5,6 сот. | 3 000 000 | 70 755 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ртищево д. | 40 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дорожник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Здоровье-Немцово СНТ | 36 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Наладчик СНТ | 36 м² | 8 сот. | 5 550 000 | 154 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Радио СНТ | 46 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 65 217 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Фортуна СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ртищево д. | 45 м² | 7,5 сот. | 2 400 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Центр СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Печатник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 750 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, рядом с Москвой. 51 км от мкада. На участке 6 соток уютный домик с верандой. Есть колодец, беседка, плодовые деревья и кустарники. Есть вода, электричество, газ в баллоне. Подъезд к участку круглогодичный. Закрытая территория, лес в шаговой доступности. Ближайшая станция Михнево. Дом Ижс. Сможете тут прописаться. Снт полностью освещается ночью.