Новокаширское ш., 38 км от МКАД
Южный СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 25 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 10.01.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,1 млн → дом ≈700 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 46 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −347 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Барыбино ≈3,2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22312
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 100 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 7,8 сот. | 1 300 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Южный СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Южный СНТ | 5,8 сот. | 550 000 | 94 828 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южный СНТ | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малиновая Роща СНТ | 12 сот. | 1 980 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малиновая Роща СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6,9 сот. | 1 035 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Восход СНТ | 8 сот. | 540 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 358 / 79 881 / 125 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 104 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 999 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 894 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 683 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -347 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Московский Трамвайщик СНТ | 28 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 96 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Энергетик-Введенское СНТ | 30,2 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 358 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кузьминки-1-Кузьминское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Яновский Ручей СНТ | 18 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Тонус-1 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.01.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом кухня, комната, мансарда. Домик летний. На участке колодец, есть плодовые деревья и кустарники слива, смородина, ежевика. Флоксы, розы, и многие другие цветы.