Новокаширское ш., 75 км от МКАД
Матвейково д., Ступино гор. округ
Дача 56,8 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, поднимали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 24.09.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 214 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −416 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Заводская ≈7,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22310
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 214 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 586 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 923 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Квант СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Квант СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матвейково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матвейково д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Матвейково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Матвейково д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Матвейково д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Матвейково д. | 8 сот. | 344 000 | 43 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Матвейково д. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Матвейково д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 036 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 53 125 / 77 876 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 688 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 554 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 419 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 150 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -416 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Мирное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 59 483 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Химик СНТ | 56,5 м² | 5,2 сот. | 4 400 000 | 77 876 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Металлург-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Химик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 960 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Металлург-11 СТСН | 50 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ситенка СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лотос СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Скиф СНТ | 64 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 104 688 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Москворецкий Садовод СНТ | 42,9 м² | 7,8 сот. | 2 700 000 | 62 937 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 1 800 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача в Снт Квант, г. О. Ступино, д. Матвейково. Участок 6,4 соток с Домом 56,8 кв. М. Участок крайний к лесу. На Участке: Дом летний из бруса (обшит вагонкой, сайдингом) 5*7,5 м двухэтажный 1995 года постройки. Статус нежилой. Площадь дома общая~ 56,8 кв. М. В доме электричество, дровяная печь. 1 этаж: - кухня-терраса 11,5 кв. М, плита с балонным газом, - комната 22 кв. М, с дровяной печью. 2 этаж: - комната 16 кв. М, - холл 9 кв. М. Также на Участке находятся: - туалет, - сарай, - колодец. Участок 6,4 сот (640 кв. М) ровный, без уклона, расположен на краю Снт, есть отдельный выход в лес. Соседи только с двух сторон. Kатeгoрия земель: Земли сельхоз назначения. Bид рaзpешенного использования: для садоводства. Межевание проведено. Снт обжитое и уютное, в окружении смешанного леса на границе участка сосны. Рядом находится: - лес грибы, ягоды, орехи, пение птиц, свежий воздух, - р. Киреевка 250м, пруд -950м рыбалка, - оз. Вихорна 3 км рыбалка, пляж. Прекрасная транспортная доступность: - удобный выезд на трассу М4-Дон и Каширского шоссе 9 км, - автобусная остановка 2 км (остановка Матвейково автобус Ступино-Вихорна, - д. Матвейково 2 км, - д. Вихорна 4 км, - до д. Ситне-Щелканово 9 км (магазины, Пвз, школа, д/сад). - до Ступино 21 км, - до Мкад 82 км по М4-Дон. Оперативный показ. Звоните, все подробности по телефону.