Новокаширское ш., 59 км от МКАД
Шугарово-6 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 35 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,12 млн → дом ≈675 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 31 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −416 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шугарово ≈2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22309
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 95 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 125 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 675 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Реставратор СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фортуна СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечное СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда-2 СНТ | 7,5 сот. | 1 900 000 | 253 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубрава СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шугарово СНТ | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Астра СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шугарово с. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | А-108 309-й км | 25 сот. | 4 000 000 | 160 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 57 250 / 120 531 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 041 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -416 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Союзгипролесхоз СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 290 000 | 32 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Универсал СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 350 000 | 58 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Кубасово КП | 42 м² | 10,1 сот. | 3 200 000 | 76 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Возрождение СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 230 000 | 55 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Металлург-16 СНТ | 41,4 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 120 531 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Гознаковец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 199 999 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Малино пгт | 40 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Бауманский Садовод СНТ | 29,5 м² | 8,2 сот. | 3 500 000 | 118 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 36 м2, построенная в 2025 году из бревна. Одноэтажный дом с косметическим ремонтом включает две комнаты, отделанные деревом, что создает теплую атмосферу. На участке площадью 8 соток расположен просторный двор с зелеными насаждениями и ограждением. Электрическое отопление обеспечивает комфорт в любое время года. Санузел находится на улице. Участок относится к категории Снт, что позволяет использовать его для садоводства или отдыха. До ближайшей железнодорожной станции можно добраться пешком, а рядом есть остановка общественного транспорта. В шаговой доступности школа, что делает это место удобным для семей с детьми.