Новокаширское ш., 33 км от МКАД
Пеленг-Борисово СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 53 м², участок 6,5 сот., кирпич.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 532 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 37 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −708 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — баллоны.
До ст. Данилово ≈11 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22308
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 50 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 845 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 532 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 318 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 868 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пеленг-Борисово СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пеленг-Борисово СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Залесье д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нащекино д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нащекино д. | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нащекино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нащекино д. | 8 сот. | 1 090 000 | 136 250 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нащекино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нащекино д. | 13 сот. | 790 000 | 60 769 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нащекино д. | 12,6 сот. | 990 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 425 / 37 500 / 37 705 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 406 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 286 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 925 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -707 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Хомьяново СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 37 705 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Василево д. | 66,8 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 37 425 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Опыт-Артемьево-1 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 850 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок (6 соток) прямоугольной правильной формы, ровный. Хорошая земля. Отлично растут любые ягодные кустарники и плодовые деревья. За последние пару лет подзарос травой. Хороший афальтовый подъезд до самого участка. Дом (53 кв. М.) из оштукатуренного кирпича, состоит из двух комнат (28 кв. М. На первом этаже, 18кв. М.- на втором). Холодильник, плита газовая, 3 дивана, кресло, цветной телевизор, столы, тумбы, кухня Веранда 5,5 кв. М. Оборудована под летнюю кухню. Электричество подключено, разведено. Газ в баллонах. На участе хозблок (туалет, душ, сарай). В Снт есть проводной интернет можно подключить. В Снт тихо, спокойно. Лес, речка. Дружелюбные соседи. Собственник один. Осмотр по договоренности Желательно в будние дни. Звоните уверенно (дозванивайтесь не всегда сразу могу услышать и ответить на звонок)! Сообщений на сайте не вижу, поэтому они отключены.