Новокаширское ш., 52 км от МКАД
Солнечная Поляна-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 30 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 27.10.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 479 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −641 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈6 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22306
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 30 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 479 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 421 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Здоровье СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольгино д. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольгино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 600 000 | 63 830 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Геолог СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Геолог СНТ | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольгино ДНП | 14 сот. | 1 490 000 | 106 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольгино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 67 708 / 115 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 967 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 869 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 770 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -641 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Долина СНТ | 30 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Повадино пос. | 30 м² | 10 сот. | 3 450 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Калининец СНТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Соколиная Гора ДНТ | 28 м² | 11 сот. | 3 150 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Агарино д. | 24 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Северка-Уварово СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Дружба МГУ-Лобаново СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Гремячий СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Дорожник КП | 28 м² | 6 сот. | 1 330 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Радуга-3 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2025 | 1 990 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 900 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Дачу в Снт "Солнечная Поляна-2", городского округа Ступино, Московской области., по направлению Симферопольского или Каширского шоссе 65 км от Мкад. Снт "Солнечная Поляна-2", расположена в очень живописном месте в окружении смешанного леса с грибными местами и дикорастущими ягодами. Общая площадь 30 кв. М. Фундамент бетонно-столбчатый. Материал стен каркасные, наружняя отделка вагонка. Кровля оцинкованный профлист. Окна пластиковые. Планировка дома. 1 этаж-терассса, кухня, гостиная. 2 этаж: комната. Коммуникации: Электричество 5 квт, водоснабжение-колодец. Участок 8 соток, правильной формы, ровный. На участке растут плодовые, декоративные, лесные деревья и кустарники. Есть гостевой домик со своим санузлом. На участке хозяйственный блок для хранения инструментов и садовой техники. Отличное место для отдыха в окружении красивой природы.