Новокаширское ш., 58 км от МКАД
Лесник СНТ, Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.07.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 680 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −757 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Шугарово ≈4,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22304
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 680 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 220 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бахус СНТ | 44 сот. | 11 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бахус СНТ | 25 сот. | 7 491 000 | 299 640 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заводчанин СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вита СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южное СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка-1 СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Берегиня СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | А-108 309-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольховка д. | 13 сот. | 910 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ольховка д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 650 / 40 000 / 66 667 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 573 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 444 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 316 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 058 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -757 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Южное СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 599 000 | 26 650 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вита СНТ | 62,4 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 33 654 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Торбеево ИЖС КП | 60 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Магистраль СНТ | 56,9 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 34 271 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Зодчий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дружба Автобаза СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Соловьи СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Наука СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Шугарово-5 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Михнево СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 16.08.2025 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.09.2025 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 999 999 (−250 001) | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 800 000 (−199 999) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 900 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 8 соток в Снт "Лесник" Ступинского района. Электрифицирован. С крепким домом, бытовкой и колодцем. ОБ Участке: 60 км от Мкад, есть 4 туи, плодовые деревья и ягодные кустарники, колодец, со всех 4х сторон обнесен оградой. О Доме: 2014 года постройки, 6Х6 метров, брус, два этажа, прочный пол, прочный свайный фундамент, удобная лестница, изнутри обит вагонкой, пристроено крыльцо под кухню. О Бытовке: 3х6 метров, брус, пристроено крыльцо.