Новокаширское ш., 87 км от МКАД
Вязищи д., Серпухов гор. округ
Дача 55 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 345 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 25 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Александровка ≈22,1 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22301
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 345 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 605 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 182 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вязищи д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вязищи д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вязищи д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вязищи д. | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вязищи д. | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вязищи д. | 12 сот. | 999 000 | 83 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Медик СНТ | 6 сот. | 524 500 | 87 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Медик СНТ | 10 сот. | 387 500 | 38 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нептун СНТ | 14,4 сот. | 550 000 | 38 194 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Жерновка д. | 10 сот. | 199 000 | 19 900 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 400 / 37 000 / 70 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 906 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 811 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 715 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 525 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 132 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Опушка-1 СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Автомобилист-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Калитино-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 270 000 | 25 400 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Автомобилист-2 СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ока СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Биоприбор СНТ | 65,7 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 45 662 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 950 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается крепкий и добротный домик 55 кв. М д. Вязищи на участке 9 соток. Около участка с двух сторон проживают соседи, поселок находится неподалеку от г. Пущино, в экологическом чистом месте. На участке возможно подключение воды для полива, рядом выведены трубы. Дом очень уютный, 2 этажа, на первом этажа кухня столовая и спальня, на втором одна уютная комната, есть возможность доделать баню, свет заведен в дом. Участок практически свободный от посадок, из деревьев растут плодоносящие яблони, есть возможность спланировать ландшафт самим также обустроить пространство для осуществления своих идей.