Новокаширское ш., 62 км от МКАД
Новоселки пос., Ступино гор. округ
Дача 56,5 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 06.06.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,28 млн → дом ≈709 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,03 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −792 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 85 км ≈2,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22299
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 281 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 709 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 549 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Высокое СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Союзгипролесхоз СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новоселки д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новоселки пос. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новоселки пос. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки пос. | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лето СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сотниково д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Флора СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 030 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 650 / 40 000 / 117 187 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 411 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 929 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -792 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Гвоздика СНТ | 54,2 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 46 125 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Магистраль СНТ | 56,9 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 34 271 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Южное СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 599 000 | 26 650 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Торбеево ИЖС КП | 60 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вита СНТ | 62,4 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 33 654 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Михнево пгт | 51,2 м² | 5,1 сот. | 6 000 000 | 117 187 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Шугарово-5 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Долина СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Фортуна СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Михнево СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2025 | 2 250 000 | история площадки |
| 19.09.2025 | 2 300 000 (+50 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 990 000 (−310 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт Родник, в д. Новосёлки Ступинского городского округа. Площадь земельного участка 10 соток. Забор по всему периметру из металлической сетки. Очень удачное расположение участка в Снт, в окружении леса. Тупиковая улица, соседи с 2-х сторон. На участке двухэтажный дом общей площадью~ 56.5 кв. М из бревна. На 1 этаже одна просторная комната и кухня-терраса. На 2 этаже две отдельные комнаты. Электричество разведено по всему дому и в летнем доме. Водоснабжение- централизованное от скважины Снт. Также на участке есть небольшой летний домик с террасой и двумя комнатами. Территория Снт огорожена и охраняется. Въезд через автоматические ворота. Асфальтированная дорога до Снт, по Снт-щебёнка. Удобная транспортная доступность до ж/д станции "85 км" или автобусной остановки 15-20 минут пешком. На машине по М4 или старо-Каширскому шоссе 70 км от Мкад. В 5 минутах на, а/м, в с. Шугарово, сетевые магазины, пруды с рыбалкой. Звоните, отвечу на все вопросы и организую показ.