Новокаширское ш., 50 км от МКАД
Хонятино с., Ступино гор. округ
Дача 45,3 м², участок 7,1 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 472 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 27 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈706 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −761 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Малино ≈8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22295
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.3 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 539 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 472 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 528 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 731 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Хонятино с. | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Малиновка СНТ | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Нефедьево-2 СНТ | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Севастополь СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Нефедьево с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Севастополь СНТ | 7,5 сот. | 8 800 000 | 1 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Севастополь СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Севастополь СНТ | 4,1 сот. | 3 200 000 | 780 488 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Нефедьево с. | 22,3 сот. | 2 000 000 | 89 686 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 706 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 45 556 / 88 889 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 056 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 953 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 645 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -761 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Россиянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Гея СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 050 000 | 45 556 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Востец-Ляхово СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Тютьково д. | 40 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Хуторок СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Востец-Ляхово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 73 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лисичкино КП | 36 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146292300 Продается дача в Снт Факел, Ступинский р-н. Характеристики Дома: Площадь: 45.3 кв. М. Год постройки: 2017 г. Каркасник, обшит снаружи сайдингом, внутри вагонкой. Есть печь. Фундамент-2/3 ленточный, 1/3-блоки. Электричество заведено в дом, по дому не разведено. Пластиковые окна. В доме требуется внутренняя отделка. Вода-летний водопровод(с мая по октябрь). Характеристики Участка: Площадь участка: 7,08 соток. Правильной формы, огорожен. На участке расположен: - Хоз. Блок,15.7 кв. М., зарегистрирован. Состоит из одной одной комнаты, душевой и санузла(выгребная яма). Использовался как летняя кухня. -Металлический гараж с бетонным полом. -Сарай. Предусмотрен заезд для машины, помещаются две. Въезд в Снт электрические откатные ворота. Подъезд круглогодичный, зимой дороги чистят. Один взрослый собственник.