Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Соловьи СНТ, Ступино гор. округ
Дача 56 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 16.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 756 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: газ — нет; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Усады-Окружные ≈2,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22293
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 996 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 756 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Соловьи СНТ | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Станкостроитель СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кузьмино с. | 23 сот. | 2 650 000 | 115 217 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кузьмино с. | 10 сот. | 3 420 000 | 342 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мослифт СНТ | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кузьмино с. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | ИНЭОС СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Усады пос. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Усады пос. | 37 сот. | 14 000 000 | 378 378 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Усады пос. | 10 сот. | 530 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 37 969 / 66 667 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 170 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 062 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 953 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 736 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 084 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Соловьи СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вентилятор СНТ | 53 м² | 5 сот. | 795 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зодчий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Якорь СНТ | 56 м² | 6,1 сот. | 1 750 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Здоровье СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 21 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дружба Автобаза СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Лесная Поляна ТСН | 58,6 м² | 8,5 сот. | 3 250 000 | 55 461 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Магистраль СНТ | 56,9 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 34 271 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Каширское шоссе 75-й км | 51,6 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 65 891 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Печатник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дачный домик 5х6, площадью 56 кв. М с двумя этажами. Первый этаж из бруса, второй панельный. Дом расположен на опушке леса (до леса 100м), участок 6 соток в Снт "Соловьи" 186 (на карте ошибка). Снт расположено на 76 км Каширского шоссе, рядом с посёлком "Усады". Ближайшая ж/д платформа "Михнево" в получасе езды на авто. Внутри выполнен косметический ремонт, стены отделаны деревом, создавая теплую атмосферу. В доме четыре комнаты, что позволяет комфортно разместиться всей семьей или с друзьями. На первом этаже находится гостиная, оформленная в светлых тонах. Для удобства гостей предусмотрено ТВ. Санузел расположен на улице. Водоснабжение осуществляется через колодец, газа нет. Этот дом станет отличным местом для отдыха от городской суеты. Ирина.