Новокаширское ш., 88 км от МКАД
Вязищи СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 65 м², участок 14 сот., бревно.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 550 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 9 тыс.–35 тыс. ₽/м², медиана 16 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈966 тыс. / целевая ≈869 тыс. / пессимист. ≈773 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,21 млн ₽, маржа −286 %, ROI −74 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Александровка ≈22,2 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22287
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 133 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 290 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 846 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Вязищи д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вязищи д. | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вязищи д. | 12 сот. | 999 000 | 83 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вязищи д. | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вязищи д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Медик СНТ | 10 сот. | 387 500 | 38 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Медик СНТ | 6 сот. | 524 500 | 87 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вязищи д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вязищи д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нептун СНТ | 14,4 сот. | 550 000 | 38 194 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 000 / 16 364 / 35 417 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 966 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 918 000 ₽ |
| продажа: целевая | 869 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 773 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 212 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −286 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Прончищево д. | 60 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 91 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Автомобилист-2 СНТ | 55 м² | 9,6 сот. | 900 000 | 16 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Аладьино д. | 48 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Демшинка д. | 50 м² | 10 сот. | 450 000 | 9 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом из бревна площадью 65 кв. М. Расположен на участке Снт с живописным видом на озеро. Дом требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания комфортного загородного жилья. В доме две комнаты,. На территории есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Санузел находится на улице. Отопление печное, что придаёт дому особый шарм На участке 14 соток, есть гостевой дом, каменный сарай, душ и туалет. До ближайшей остановки общественного транспорта можно добраться пешком. Снт окружен лесным мосивом! Очень красивое место!