Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Зенит СНТ, Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 6,6 сот.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 743 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −956 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈4,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22283
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 514 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 743 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 357 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольгино ДНП | 9,7 сот. | 750 000 | 77 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольгино ДНП | 14 сот. | 1 490 000 | 106 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-Михайловское СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мослифт СНТ | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родник СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 38 690 / 66 667 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 286 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 829 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -956 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дружба Автобаза СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зодчий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Соловьи СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чайка-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лесная Поляна ТСН | 58,6 м² | 8,5 сот. | 3 250 000 | 55 461 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Учитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Здоровье СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 21 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Соловьи СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Южное СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 599 000 | 26 650 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Наука СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6,6 соток. Торг. Участок с домом, баней, летней кухней. Есть свой колодец. Проведен водопровод. Рядом магазин, детская площадка, автобусная остановка, Озон доставляет товары до калитки. На участке растут яблони, груша, слива, жимолость, малина. Шума с дороги не слышно, комаров меньше, чем у леса. Сделан въезд для двух автомобилей. Есть место для парника. Соседи с двух сторон. Один собственник. Документы в порядке. Вокруг лес, орешники, белые грибы, пруды, река. В Снт всегда порядок и чистота. Дорога чистится зимой. + Электричество, Интернет и телевидение работает.