Новокаширское ш., 91 км от МКАД
Автомобилист-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 80 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 26.08.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 51 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 337 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 10 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Пахомово ≈19,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22276
Рейтинг 13/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 088 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 337 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 013 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 162 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Автомобилист-2 СНТ | 6,8 сот. | 300 000 | 44 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Автомобилист-2 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калитино-1 СНТ | 5 сот. | 325 000 | 65 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Источник СНТ | 9,5 сот. | 400 000 | 42 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пирогово СНТ | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пирогово СНТ | 6,6 сот. | 950 000 | 143 939 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пирогово СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пирогово СНТ | 11 сот. | 695 000 | 63 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Волохово д. | 12 сот. | 895 000 | 74 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Волохово д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 998 / 37 335 / 45 662 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 660 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 527 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 394 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 128 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 369 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.8 км | 75 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 106 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Биоприбор СНТ | 65,7 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 45 662 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пирогово СНТ | 68,3 м² | 6,3 сот. | 2 550 000 | 37 335 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Большое Грызлово д. | 60 м² | 10 сот. | 599 900 | 9 998 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 09.09.2025 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.09.2025 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.12.2025 | 2 350 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичный дом площадью 80 кв. М на собственном участке размером 7.07 соток в Снт "Автомобилист-2" (деревня Волохово). Участок полностью благоустроен и готов к проживанию: имеется артезианская скважина для автономного водоснабжения, летний душ, уличный туалет и парковочное место. Территория ухожена, газон подкошен, высажены плодовые деревья, кустарники и цветники, что создает приятную атмосферу без необходимости сразу вкладываться в ландшафтные работы. Также на участке расположена теплица и уютная беседка для отдыха. Дом функционально распределен на две зоны. На первом этаже находится просторная комната с двумя диванами, кухонная зона, оборудованной газовой плитой (подключена к баллону) и раковиной с водонагревателем. Второй этаж отведен под спальную зону с двумя кроватями и дополнительную кладовку для хранения. Участок не требует дополнительных вложений перед заселением. Близость реки и пруда предоставляет возможности для рыбалки и купания в летнее время. Это предложение представляет собой редкую возможность приобрести готовый дачный комплекс с коммуникациями и плодоносящим садом для сезонного или круглогодичного проживания без необходимости ремонта и облагораживания территории. Торг рассматривается. Остались вопросы, звоните или пишите! Все расскажу. Помощь с Ипотекой. Работаем с мат. Капиталом. Не упустите шанс стать владельцем этой прекрасной дачи! Код пользователя: 152193. Номер в базе: 9588204.