Новокаширское ш., 50 км от МКАД
Полушкино д., Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,55 млн ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈132 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня.
До ст. пл. 309 км ≈5,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22271
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 16 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 153 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Универсал СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Космос СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 61 765 / 135 417 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 655 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 249 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 132 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Поляны СНТ | 60 м² | 9,5 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Нива СНТ | 65 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Юсупово с. | 63,2 м² | 8 сот. | 39 900 000 | 631 329 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Орбита СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Пикалово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Гидросталь СНТ | 57 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Кузьминский лес СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Бекетово д. | 50 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Привалово д. | 48 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Надежда-3 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 550 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 490 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Залог ДО 08 ноября! Продаётся уютная, добротная дача 60 м2 на ухоженном участке 9 соток в охраняемом Снт "Иней" (Ступинский р-н, 50 км от Мкад по Новокаширскому шоссе). Я единственная собственница. Дачу строили для себя, за участком и домом бережно ухаживали. Место с очень тёплой, благополучной семейной атмосферой!. О Доме: Конструкция: Капитальный брус, обложенный кирпичом. Отделка и коммуникации: Вагонка внутри, стеклопакеты, кирпичная печь для комфортного проживания с апреля по ноябрь. Планировка: 1 этаж: Веранда-терраса (кухня), прихожая с печью и 2 комнаты. 2 этаж: Мансардная комната. ОБ Участке И Постройках: Участок 9 соток: Угловой, ровный и сухой. Водоснабжение: Колодец с чистой водой на участке; в дом вода не заведена, но подключение легко реализовать. Строения: Брусовая баня, летняя кухня с мангалом, беседка, гараж, теплица, ухоженный сад. Инфраструктура И Документы: Закрытое Снт с охраной, асфальтированный подъезд, магазины и транспорт в шаговой доступности. Земля оформлена.