Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Никитское с., Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 14 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 09.09.2025.
Рейтинг 79/100 · уверенность 55 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 537 тыс. → дом ≈2,46 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 56 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,51 млн / целевая ≈7,66 млн / пессимист. ≈6,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,26 млн ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈12,1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2227
Рейтинг 79/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 99 % | 45.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 537 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 463 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 630 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Никитское с. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никитское с. | 40 сот. | 18 900 000 | 472 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никитское с. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никитское с. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никитское с. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никитское с. | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никитское с. | 24 сот. | 700 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никитское с. | 4,5 сот. | 170 000 | 37 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никитское с. | 6 сот. | 809 000 | 134 833 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никитское с. | 50 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 978 / 88 542 / 101 604 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 511 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 085 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 660 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 809 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 259 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонт» | 96 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 88 542 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ульянинская роща КП да: «ванная» + «отделкой» | 92 м² | 12,6 сот. | 5 150 000 | 55 978 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Восточный дп да: «ванной» + «ремонт» | 93,5 м² | 13 сот. | 9 500 000 | 101 604 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.09.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 29.09.2025 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, Раменский район, село Никитское, с кадастровым номером 50:23:0050449:2285, площадью 1371 кв. М, с расположенным на нем жилым домом (дом 12х6м, планируется мансардный этаж). Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для дачного строительства. Дом построен из рубленного в ручную сруба. Лес сосна болотная, диаметр бревна 26-28 см. Лес зимний. Сруб отстоялся, можно уже начинать отделку. Возможно оказание помощи в отделке, вырезке окон по Вашим запросам. Все работы будут произведены в течение 2-х месяцев (можно заехать и жить). Все вопросы обсуждаются. Рассматриваю варианты продажи и обмена. Торг.