Новокаширское ш., 49 км от МКАД
Автомобилист-3 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 24 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 897 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −719 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 309 км ≈4,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22268
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 897 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 603 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Универсал СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Утренние Зори СНТ | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Космос СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 102 381 / 123 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 232 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 120 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 009 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -719 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Севастополь СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Атом СНТ | 21 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 104 762 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юг-2 СНТ | 30 м² | 10 сот. | 3 690 000 | 123 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шерстяник СНТ | 18 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Талеж СНТ | 22 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Макеево д. | 17,5 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Максимиха д. | 30 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Просека-Поздново СНТ | 31 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 96 774 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Немцово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Святая Гора ДНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу 7 соток Ступинский район, д. Полушкино снт *иней*, от ж/д станции Барыбино 25 минут на 46 автобусе. Дачным участком владеем более 30 лет, имеются кустарники и плодовые деревья баня брус, построена лет 10 назад. Не ездим на дачу более 5 лет т. К. Уехали из Москвы жить в другой город! Так бы не продали ни за что!, очень тихий, уютный и зеленый уголок, вокруг лес, грибные места! Есть несколько магазинов в пешей доступности, и магазины пятерочки и магниты чуть подальше (на машине доехать). Есть реки для купания и рыбалки в близлежащих деревнях! Соседи все хорошие, доброжелательные, интеллигентные люди! Более чем за 30 лет шума никогда не было! Вообще место очень хорошее, тихое, создано для отдыха после шумного, пыльного города! До сих пор не продала потому, что жалко Но и дальше нет смысла содержать, далеко ездить нет ни сил не времени! Просьба посредников не беспокоить!