Новокаширское ш., 44 км от МКАД
Первомайский СНТ, Ступино гор. округ
Дача 54 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 487 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −473 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Вельяминово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22267
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 025 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 487 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 013 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Строитель-31 СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Толочаново д. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Толочаново д. | 6,8 сот. | 590 000 | 86 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Толочаново д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьинское д. | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьинское д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьинское д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьинское д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьинское д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 60 285 / 93 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 165 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 007 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 848 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 532 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -473 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Парижская Коммуна СНТ | 52,7 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 85 389 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лада СНТ | 54,5 м² | 8 сот. | 2 980 000 | 54 679 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Татариново с. | 52 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 308 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новое Вельяминово ТСН | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Отдых-Юрьевка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 70 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мир СНТ | 47,8 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 52 301 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Каширское шоссе 75-й км | 51,6 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 65 891 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Хуторок СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Якорь СНТ | 56 м² | 6,1 сот. | 1 750 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Вельяминово пос. | 45 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134819590 Уютная дача с баней рядом с лесом! 58 км от Мкад, Снт "Первомайский", Ступинский район. Продаётся ухоженная дача в Снт "Первомайский", рядом с с. Татариново, г. О. Ступино Московской области. Отличное место для отдыха всей семьёй тишина, природа, лес рядом и удобная транспортная доступность. Участок 6 соток, огорожен, ровный, ухоженный и полностью освоен. На участке расположены грядки, парник, плодовые деревья и кустарники всё готово для комфортного дачного сезона. На участке находятся: Дом 54 кв. М., 2 этажа. Построен из бруса 150х150 на ленточном фундаменте. Планировка: 1 этаж: две комнаты и кухня. 2 этаж: просторная большая комната. В доме подключено электричество, печное отопление можно приезжать с ранней весны до поздней осени. Баня 20 кв. М. Отличное дополнение для отдыха после трудового дня. Колодец. Собственный источник воды на участке. Преимущества: Снт находится в живописном месте рядом с лесом. Круглогодичный подъезд, асфальтированная дорога. До ж/д станции Вельяминово Павелецкого направления 4 км. Удобный выезд до Москвы: 58 км от Мкад по трассе М-4 Дон или Каширскому шоссе. Один взрослый собственник. Документы готовы к сделке. Идеальный вариант для тех, кто ищет дачу с баней, участком и удобной дорогой от Москвы. Звоните и приезжайте смотреть!