Новокаширское ш., 67 км от МКАД
Металлург СНТ, Ступино гор. округ
Дача 68 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 13 тыс.; первая цена 13 тыс. ₽ от 03.07.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 606 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Шматово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22265
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 606 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 894 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 853 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шматово д. | 19,7 сот. | 3 000 000 | 152 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шматово д. | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево д. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево д. | 8 сот. | 595 000 | 74 375 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Флора СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Березня д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Жилево пгт | 8,2 сот. | 2 500 000 | 304 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 077 / 37 037 / 53 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 291 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 176 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 062 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 833 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 552 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Заводчанин СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Металлург-11 СТСН | 62 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 48 387 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Шугарово СНТ | 70 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 81 429 выброс, не в счёт | в продаже 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Флора СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Металлург-16 СНТ | 64 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 31 094 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Антрацит СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Михнево СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Лесной Край-2 дп | 63 м² | 8,8 сот. | 1 750 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Возрождение СНТ | 78,8 м² | 5 сот. | 2 390 000 | 30 330 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Каширка-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2025 | 13 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 500 000 (+2 487 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в хорошем состоянии, но требуется наведения порядка, как снаружи, так и внутри. Дом обит деревом, дом тёплый, светлый, есть печь, вода заведена в дом, есть и колодец, в дальнейшем планируем его продажу.