Новокаширское ш., 67 км от МКАД
Лопасня-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 65 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2024.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 812 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль −502 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: скважина; в описании: газ.
До ст. Жилёво ≈9,6 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22261
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 812 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 738 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 738 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лопасня-2 СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лопасня-2 СНТ | 16 сот. | 1 850 000 | 115 625 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Искорка СНТ | 8,3 сот. | 750 000 | 90 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тюльпан СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аякс СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сплав СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Съяново д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Съяново д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Съяново д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Съяново д. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 077 / 55 833 / 81 429 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 582 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 403 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 224 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -501 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.5 км | Металлург-5 СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 59 552 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Флора СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Шугарово СНТ | 70 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 81 429 | в продаже 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Металлург-16 СНТ | 64 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 31 094 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Михнево СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Чайка-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Лесная поляна КП | 64,5 м² | 7,7 сот. | 5 000 000 | 77 519 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Антрацит СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Каширка-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Огонек-3 СНТ | 68,5 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 65 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2024 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Наследство по закону 2016 г., собственник один. Межевание в порядке. Двухэтажный каркасно -щитовой дом с пристроенной закрытой террасой ( 10 сот)., комн1-5,48м; комн.2-11,23м; комн.3-5,51м, мансарда-19,21м, прихожая -5,48, терраса-15 м, высота потолка -2,20 м, свет., скважина., хозблок ( тройка) душ, биотуалет, все что имеется на даче ( останется Новым владельцам), яблони ( очень вкусные), смородина ( чёрная) черноплодка, соседи очень хорошие От Москвы 70 -75 км (Симферопольское или Каширское шоссе) Ждёт своих новых хозяев:))при быстром выходе на сделку Скидка.! Возможно в следующем году будет газ подведён в снт.