Новокаширское ш., 67 км от МКАД
Металлург СНТ, Ступино гор. округ
Дача 52,4 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.08.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 606 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 24 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шматово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22260
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 606 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 894 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 145 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шматово д. | 19,7 сот. | 3 000 000 | 152 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шматово д. | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево д. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево д. | 8 сот. | 595 000 | 74 375 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Флора СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Березня д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Жилево пгт | 8,2 сот. | 2 500 000 | 304 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 048 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 204 / 42 500 / 90 361 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 682 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 548 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 414 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 146 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 027 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16 км | Бекетово д. | 50 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Машиностроитель-4 СНТ | 41,5 м² | 4 сот. | 3 750 000 | 90 361 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Оглоблино д. | 57,8 м² | 8,6 сот. | 1 399 000 | 24 204 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Сайгатово д. | 60 м² | 5,2 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Ока СНТ | 65 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 42 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Нива СНТ | 65 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Городские Сады №1 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом находится в хорошем состоянии, не покосившийся, полы не скрипят, сделаны на металлическом каркасе, окна целые. Электричество подключалось заново к столбу, в дом не проведён. Участок в относительно отдалённом месте от магазинов и станции Жилёво. На машине легко доехать, дорога асфальтирована. Пешком от станции до участка 25-30 минут. Рядом с участком есть пруд с зоной для купания, общий колодец.