Новокаширское ш., 38 км от МКАД
Московский Трамвайщик СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 28 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 08.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,63 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Барыбино ≈1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22252
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 071 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 629 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 179 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Московский Трамвайщик СНТ | 8,2 сот. | 2 499 000 | 304 756 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Энергетик-1 СНТ | 7 сот. | 1 730 000 | 247 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Московский Трамвайщик СНТ | 6 сот. | 1 553 000 | 258 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Московский Трамвайщик СНТ | 7,8 сот. | 1 592 000 | 204 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба-3 СНТ | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5 сот. | 1 350 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Родничок СНТ | 6 сот. | 1 495 000 | 249 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гальчино д. | 11,2 сот. | 1 300 000 | 116 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 7,5 сот. | 1 090 000 | 145 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 358 / 69 334 / 117 333 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 139 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 032 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 925 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 711 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 044 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Кузьминки-1-Кузьминское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Южный СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Энергетик-Введенское СНТ | 30,2 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 358 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ручеек СНТ | 33,5 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 56 716 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нива СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Матчино СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 520 000 | 117 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мечта СНТ | 35 м² | 5,6 сот. | 3 499 000 | 99 971 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Новое Вельяминово ТСН | 33,9 м² | 6,2 сот. | 3 900 000 | 115 044 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю в Снт Московский трамвайщик 8,4 соток с домом 28 кв. М. Железнодорожная станция Барыбино 10 мин. В доме есть вода холодная, холодильник большой, микроволновка, электроплитка. Душ проточный с нагревом и биотуалет. Всего две комнаты и терраса.