Новокаширское ш., 45 км от МКАД
Тютьково д., Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 02.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 610 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −872 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вельяминово ≈7,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22250
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 610 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 090 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Тютьково д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Речица-3 СНТ | 9,3 сот. | 1 000 000 | 107 527 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каверино д. | 7,5 сот. | 562 500 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Каверино д. | 13 сот. | 13 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Каверино д. | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Благое д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Астурия-Ляхово СТСН | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кунавино д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кунавино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Марьинское д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 70 208 / 115 044 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 640 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 501 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 223 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -872 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Востец-Ляхово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 73 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Востец-Ляхово СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Мечта СНТ | 35 м² | 5,6 сот. | 3 499 000 | 99 971 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лисичкино КП | 36 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ртищево д. | 40 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Гея СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 050 000 | 45 556 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Новое Вельяминово ТСН | 33,9 м² | 6,2 сот. | 3 900 000 | 115 044 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ручеек СНТ | 33,5 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 56 716 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Вельяминово пос. | 45 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Нива СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается замечательная дача, расположена в Ступинском го, снт Родник. КН 50:33:0020317:223. На участке 8 соток построен небольшой уютный двухэтажный дом. Дом зарегистрирован как жилой. Подходит для покупки в ипотеку. Участок ухожен, посажены плодовые деревья и кустарники, растут цветы. На участке имеется хозблок. Прекрасное тихое место для жизни и отдыха. Круглогодичный подъезд. Один собственник, полная стоимость в Дкп.