Новокаширское ш., 59 км от МКАД
Реставратор СНТ, Ступино гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 768 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,7 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шугарово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22247
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 031 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 768 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 032 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шугарово-5 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечное СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фортуна СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шугарово-6 СНТ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда-2 СНТ | 7,5 сот. | 1 900 000 | 253 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубрава СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | А-108 309-й км | 32 сот. | 8 320 000 | 260 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шугарово СНТ | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | А-108 309-й км | 25 сот. | 4 000 000 | 160 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 38 571 / 81 429 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 655 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 522 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 124 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 696 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Шугарово СНТ | 70 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 81 429 | в продаже 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Михнево СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Лесная Поляна ТСН | 76 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 105 263 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Каширка-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Флора СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Чайка-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Ясные Зори 2 дп | 70 м² | 7,5 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Ява СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Металлург-16 СНТ | 64 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 31 094 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Вельяминово-ЗИЛ СНТ | 80 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 18 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Обратите внимание на интересное предложение! Продается дача в Снт Реставратор. Живописное и очень уютное место, удобный подъезд, приятные соседи! От Москвы за час с небольшим можно доехать по Каширскому шоссе. Снт охраняется и благоустроено для круглогодичного проживания, улицы без выбоин. В зимний период расчищены от снега. На территории Снт, в пяти минутах от дома очаровательное водоем, в нем можно купаться и даже ловить рыбу. Участок ровный, Вокруг участка забор, въезд через распашные ворота, перед домом площадка на 2 машины. -Близко к городу. -Участок 6 соток. Параметры: Дом каркасный, ленточный фундамент, 2 этажа. Общая площадь 71 кв. М. 1 этаж: Кухня, гостиная, две комнаты. 2 этаж: 1 комната. Закрытая территория. Дача в Снт ваша Удачная покупка! Как купить: Наличные, возможна ипотека. Два взрослых собственника! Торг возможен! А. Арт. 137407668.