Новокаширское ш., 76 км от МКАД
Москворецкий Садовод СНТ, Ступино гор. округ
Дача 55 м², участок 8 сот., панель.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля ≈241 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,93 млн → дом ≈873 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: газ — магистральный; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Заводская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22246
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 240 934 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 927 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 873 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 873 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Москворецкий Садовод СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Металлург-3 СНТ | 6 сот. | 1 880 000 | 313 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6,8 сот. | 2 500 000 | 367 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 7,8 сот. | 1 800 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Скиф СНТ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алеево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 55 468 / 81 429 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 952 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 804 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 657 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 018 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Антрацит СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Солнечный СНТ | 49 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 81 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Металлург-6 СНТ | 43,4 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 57 604 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Урожай-2 СНТ | 48 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Флора СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Корыстово д. | 52,3 м² | 11,6 сот. | 3 400 000 | 65 010 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лотос СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Барыбино д. | 50 м² | 8,7 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Лесной Край-2 дп | 63 м² | 8,8 сот. | 1 750 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 800 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139880072 Продается дача в Тсн "Бауманский садовод" г. Ступино Московской области. Земельный участок (земли населенных пунктов) 8 соток (ровный, правильной формы, огорожен по периметру). Дом ("Жилой дом"): 39 кв. М., 2-хэтажный, 2001 г. П., как снаружи, так и внутри обшит вагонкой. Фундамент блочный. 3 комнаты (одна из комнат с отдельным входом) и закрытая веранда. Отопление печь и электрообогреватели. Подключено электричество. Вода: летний, общественный водопровод. Магистральный газ по границе участка. Хоз. Постройка 25 кв. М., в которой расположена "летняя кухня" с мебелью и бытовой техникой. В отдельном строении летний душ с электрическим водонагревателем. Уличный туалет. Территория Снт охраняется. На территории Тсн работает круглогодичный продуктовый магазин. Удобный круглогодичный подъезд. Тсн находится в 3-х км от ж/д станции Ступино Павелецкого направления. До Мкад 80 км по Каширскому ш. Или трассе М-4.