Новокаширское ш., 32 км от МКАД
Борисово-3 СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 58 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 905 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль −348 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈11,9 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22241
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 068 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 905 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 995 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 397 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Тайга-Пестово СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тайга-1-Борисово СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рось-Борисово СНТ | 11 сот. | 1 199 999 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рось-Борисово СНТ | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 16,2 сот. | 8 800 000 | 543 210 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 20 сот. | 4 600 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борисово д. | 9 сот. | 765 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Раздолье СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 69 476 / 106 393 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 971 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 772 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 574 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 177 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -348 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ганусово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Пеленг-Борисово СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Василево д. | 60 м² | 6,7 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Орленок КП | 58 м² | 8,1 сот. | 4 300 000 | 74 138 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ветеран-Авиа СНТ | 54,2 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 83 026 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Стриж СНТ | 61 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 106 393 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Лесной Дом СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Вега СНТ | 55 м² | 6,2 сот. | 4 500 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Магистраль СНТ | 49,6 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Горка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 900 000 |
Описание
Садовый дом и баня на участке 8 соток. Дом требует глубокого ремонта или перестройки. Баня в хорошем состоянии. К участку ведет хорошая дорога. Есть строительные рынки и продуктовые магазины в ближайшей транспортной доступности.