Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Дружба-Михайловское СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 70,8 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,98 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 324 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −2,22 млн ₽, маржа −136 %, ROI −58 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. пл. 312 км ≈4,9 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22236
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 324 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 656 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ольгино ДНП | 14 сот. | 1 490 000 | 106 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино ДНП | 9,7 сот. | 750 000 | 77 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Геолог СНТ | 13,6 сот. | 1 250 000 | 91 912 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зверобой СНТ | 13,6 сот. | 1 100 000 | 80 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зверобой СНТ | 9,7 сот. | 470 000 | 48 454 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Геолог СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Геолог СНТ | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Геолог СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 316 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 29 532 / 67 143 |
| цена объекта | 2 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 533 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 035 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 933 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 832 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 628 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 221 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −136 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Наука-2 СНТ | 70 м² | 7,8 сот. | 4 700 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Полушкино д. | 70 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 52 143 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Измеритель СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 27 778 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Севастополь СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 190 000 | 31 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Полушкино д. | 75 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Наука СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дружба Автобаза СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Огонек-3 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Утренние Зори СНТ | 80 м² | 8,2 сот. | 1 200 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Универсал СНТ | 80 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 24 375 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 980 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 980 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
1 этаж полноценный, 2ой под крышой, дом из бруса, обшит сайдингом снаружи, окна пластиковые на 1ом этаже, на 2ом деревянные, в дом заведена вода из колодца, так же на участке стоит баня 38 м2, зарегистрированная официально, парная, раздевалка с душем и комната отдыха. На участке есть водопровод от Снт, по посёлку стоят камеры видеонаблюдения, посёлок со сторожем и автоматическими воротами.