Новокаширское ш., 45 км от МКАД
Вельяминово-ЗИЛ СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 65 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,98 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 640 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. пл. 309 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22235
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 4 % | 0.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 640 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 340 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Локомотив-Глотаево-1 СНТ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное-Ступино СНТ | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дорожники д. | 14 сот. | 3 430 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ступино д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глотаево д. | 15 сот. | 2 950 000 | 196 667 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Наладчик СНТ | 12,6 сот. | 820 000 | 65 079 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Наладчик СНТ | 7,5 сот. | 571 000 | 76 133 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ступино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ступино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Клен СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 579 / 50 955 / 78 125 |
| цена объекта | 2 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 533 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 150 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 984 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 653 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 080 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Острожки д. | 64,7 м² | 4,7 сот. | 2 700 000 | 41 731 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Гознаковец СНТ | 62,8 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 50 955 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Наука СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Птицевод СНТ | 64 м² | 12 сот. | 16 000 000 | 250 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Наука-2 СНТ | 70 м² | 7,8 сот. | 4 700 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Солнечный Луч СНТ | 64 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Учитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Соловьи СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Просека-Поздново СНТ | 76 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 31 579 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Полушкино д. | 70 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 52 143 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 980 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 980 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Живописные 8 соток в садовом товариществе "Вельяминово-Зил". Стародачное место, лес, пруд, магазин в пешей доступности. Электричество, летний водопровод. Удобный выезд на трассу М4. 43-ий км от Мкад. На участке стоит дом и сарай, летний душ, туалет. Приезжайте на просмотр. Торг.