Новокаширское ш., 60 км от МКАД
Торбеево ТСН, Ступино гор. округ
Дача 71 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,17 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 545 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 38 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −77 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Шугарово ≈5,5 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22234
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 445 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 437 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Торбеево ТСН | 8,2 сот. | 2 150 000 | 262 195 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Торбеево д. | 5,5 сот. | 640 000 | 116 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Торбеево ИЖС КП | 6 сот. | 595 000 | 99 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Торбеево ИЖС КП | 8 сот. | 540 000 | 67 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Торбеево ИЖС КП | 9,3 сот. | 2 519 100 | 270 871 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесной родник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заворыкино д. | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заворыкино д. | 5,1 сот. | 595 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Торбеево ИЖС КП | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заворыкино д. | 8,5 сот. | 500 000 | 58 824 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 40 293 / 47 710 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 734 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 597 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 461 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 187 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 674 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Русь-2 СНТ | 81,9 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 40 293 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Бекетово д. | 50 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Металлург СНТ | 52,4 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 47 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 170 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 4 000 000 (+830 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 900 000 (−1 100 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 000 000 (+300 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 750 000 (−250 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 500 000 (+750 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 990 000 (−510 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача, на которой есть Всё! Крепкий Кирпичный дом с русской Баней и Гаражом. Всего 40 участков в Снт (1994г). 15 мин до Михнево. Участок 8 соток, ровный, разработанный. Плодородная почва. Плодовые деревья и кустарники яблоня, слива, груша, вишня, виноград, крыжовник, жимолость, малина (желтая, красная), смородина (красная, черная). Дом 71 кв. М. Двухэтажный, 2010 г. П. Фундамент дома ленточный, пеноблок 40 см, кирпич 40 см. Внутри обшит вагонкой. Веранда брус, утеплитель. Крыша железный шифер, утеплитель. Окна деревянные под заказ. Колодец 8 колец, чистая питьевая вода. Баня 25 кв. М из бревен на ленточном фундаменте, 19 венцов. Двухэтажная, второй этаж утеплен, 2010 г. П. Гараж 24 кв. М., кирпичный, ленточный фундамент, утеплитель. Беседка 6 кв. М. Теплица 14 кв. М. Водопровод насос, колодец. Отопление электрическое. Электричество 15 квт. Отличное место для отдыха на свежем воздухе. Прямая продажа. Документы к сделке Готовы. Звоните Сейчас!