Новокаширское ш., 42 км от МКАД
Железнодорожник-Вельяминово СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 67 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 492 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,91 млн ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик; в описании: печь, колодец.
До ст. пл. 312 км ≈3,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22233
Рейтинг 28/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 005 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 492 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 508 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Железнодорожник-2 СНТ | 24 сот. | 7 300 000 | 304 167 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шебочеево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 50 сот. | 20 500 000 | 410 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Шебочеево д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шебочеево д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шебочеево д. | 5,2 сот. | 420 000 | 80 769 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Барыбино д. | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 31 250 / 47 917 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 304 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 182 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 940 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 910 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Просека-Поздново СНТ | 76 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 31 579 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Огонек-3 СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 29 375 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Огонек-3 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Багульник СНТ | 82,4 м² | 6,1 сот. | 3 800 000 | 46 117 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Центр СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Утренние Зори СНТ | 80 м² | 8,2 сот. | 1 200 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Универсал СНТ | 80 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 24 375 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Проскурниково д. | 81 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 74 074 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Вельяминово с. | 96 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 628 метров. Огорожен деревянным забором с калиткой и воротами. На Участке: 1. Дом с туалетом и душем, печкой и тремя комнатами и террасой и двумя комнатами на 2 этаже. 2. Домик с комнатой и террасой. 3. Сарай. 4. Уличный душ и туалет. 5. Дровница. 6. Компостная куча, красиво отгороженная. 7. Септик. Главное богатство две замечательные яблони антоновки, дают вкусные крупные яблоки! И виноград Изабелла, который каждый год даёт плоды, можно делать вино. Отличное место для отдыха в тени раскинувшегося орешника. Купание: Недалеко Речка Северка оборудованы пляжи с песком. В Растуново есть водные горки, вейк-парк, плавают на сапах и тд. Смотрите положительные отзывы на Яндекс картах. В Снт: 3 колодца. 12 человек постоянно проживают и ещё приезжает много кто зимой. Как Добраться: На машине 1 час до Москвы. Пешком 8 минут до остановки автобуса, потом 15 минут до станции Барыбино и далее Павелецкое направление. Вода: Центральный летний водопровод. Работает с конца апреля по конец октября. Колодца нет. Электричество: Председатель говорит, что 7квт, но можно увеличить до 15квт, решается заменой автомата. Платежи: Взносы 18500 в год. Электричество отдельно. Напишите в чат отправлю вам видео участка и дома. ! Предлагайте свою цену.