Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Север СНТ, Ступино гор. округ
Дача 59,3 м², участок 10 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,23 млн → дом ≈1,77 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,19 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −57 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 309 км ≈6,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22231
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 969 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 230 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 770 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 848 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Севастополь-2 СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда-1 СНТ | 5 сот. | 5 450 000 | 1 090 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шерстяник СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полушкино д. | 8 сот. | 945 000 | 118 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Электра СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 186 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 46 311 / 78 125 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 820 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 671 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 374 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 362 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Лесная Поляна ТСН | 58,6 м² | 8,5 сот. | 3 250 000 | 55 461 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Учитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дружба Автобаза СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный Луч СНТ | 64 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Гознаковец СНТ | 62,8 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 50 955 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Соловьи СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Зодчий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Чайка-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Здоровье СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 21 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Поляны СНТ | 60 м² | 9,5 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 59 м2, построенная в 2000 году. Дом выполнен из экспериментальных материалов с косметическим ремонтом. В нем три комнаты и терраса, что создает комфортное пространство для отдыха на свежем воздухе. На участке есть колодец для водоснабжения и электрическое отопление. Газ проходит по границе участка, что упрощает подключение. Санузел расположен на улице. Земельный участок категории Снт, что позволяет заниматься садоводством и обустройством территории. Транспортная доступность обеспечивается наличием остановки общественного транспорта и железнодорожной станции поблизости. В шаговой доступности магазин, что делает проживание здесь удобным и комфортным.