Новокаширское ш., 54 км от МКАД
Вентилятор-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 42,4 м², участок 5,6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 15.07.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 398 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈848 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Усады-Окружные ≈5,1 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22230
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.9 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 398 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 602 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 368 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вентилятор-2 СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Петрищево д. | 5 сот. | 370 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чернышово с. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чернышово с. | 9 сот. | 540 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чернышово с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чернышово с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петрищево д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петрищево д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чернышово с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чернышово с. | 7,3 сот. | 700 000 | 95 890 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 848 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 55 000 / 70 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 456 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 333 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 433 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Дорожник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Фортуна СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Радио СНТ | 46 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 65 217 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Вентилятор СНТ | 53 м² | 5 сот. | 795 000 | 15 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Центр СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Михнево пгт | 51,2 м² | 5,1 сот. | 6 000 000 | 117 187 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Печатник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ртищево д. | 40 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ртищево д. | 45 м² | 7,5 сот. | 2 400 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Наладчик СНТ | 36 м² | 8 сот. | 5 550 000 | 154 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 20.07.2025 | 2 150 000 (+150 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 22.11.2025 | 2 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 000 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В 60 км от Москвы в часе езды, Вашему вниманию дача в окружении леса с грибами и ягодами, тихое, красивое место для отдыха или проживания. Удобная транспортная доступность, асфальтированный подъезд. Доехать можно так же своим ходом на автобусе от жд станции Михнево Павелецкого направления 20 мин. На участке стеклянная теплица и грядочки для любителей огордников, отдельно стоящая летняя кухня. Есть место для бассейна. Оборудована мангальная зона.