Новокаширское ш., 34 км от МКАД
Минаево д., Домодедово гор. округ
Дача 84 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,05 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,89 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −902 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина, колодец.
До ст. Повадино ≈9,4 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22227
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 046 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 054 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 452 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Полет СНТ | 8,4 сот. | 2 265 000 | 269 643 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полет СНТ | 5 сот. | 1 025 310 | 205 062 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Минаево д. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дачная Практика 2 КП | 14 сот. | 2 450 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишкино д. | 12,5 сот. | 2 875 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дачная Практика 2 КП | 9 сот. | 1 734 300 | 192 700 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дачная Практика 2 КП | 7 сот. | 1 190 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шишкино д. | 11 сот. | 4 440 000 | 403 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Юсупово с. | 9 сот. | 1 530 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Юсупово с. | 5 сот. | 870 000 | 174 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 333 / 49 354 / 84 286 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 891 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 502 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 113 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -902 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Столбищево пос. | 82,6 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 42 373 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Березка Курганье СНТ | 75 м² | 6,4 сот. | 4 300 000 | 57 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Климат Юсупово СНТ | 75 м² | 6,2 сот. | 1 600 000 | 21 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сидориха д. | 72 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Металлист Юсупово СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 84 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Березки-2 СНТ | 85 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Фауна СНТ | 73 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 43 151 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Аина СНТ | 85 м² | 5,1 сот. | 2 800 000 | 32 941 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Надежда-6 СНТ | 81 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Железнодорожник-Вельяминово СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача с баней и двухэтажным домом. Рай для выходного дня! Предлагаю вашему вниманию идеальный вариант для загородного отдыха на участке в 6 соток. Здесь всё продумано для комфортной жизни с весны до глубокой осени. Дом (2 этажа): · Общая площадь: 84кв. М. · 1-й этаж: спальня с кухней-столовой. · 2-й этаж: спальня(гостевая) с хорошим естественным освещением. · Отделка: вагонка, внутри атмосфера настоящего деревенского уюта. · Коммуникации: [электричество, водоснабжение (скважина 33 м/колодец),. Баня гордость участка! · Отдельно стоящая баня с парной и комнатой отдыха. · Дровяная печь. · Есть всё для душевских посиделок с шашлыками. Участок (6 соток): · Ровный прямоугольник, огорожен забором. · Есть плодовый сад (яблони, груша смородина, малина). · Въезд для машины, есть место для парковки с навесом. Просмотры в субботу! Локация: · М. О. Г. Домодедово в 34 км от Мкад. · Рядом лес, река, магазины.