Новокаширское ш., 49 км от МКАД
Лисичкино КП, Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 25.10.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 511 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Привалово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22226
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 511 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 639 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лисичкино СНТ | 11,4 сот. | 990 000 | 86 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лисичкино СНТ | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лисичкино СНТ | 9,8 сот. | 1 000 000 | 102 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисичкино СНТ | 7,1 сот. | 650 000 | 91 549 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дианино пос. | 7,1 сот. | 600 000 | 84 507 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисичкино СНТ | 14,7 сот. | 1 550 000 | 105 442 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дианино пос. | 11,4 сот. | 1 150 000 | 100 877 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дианино пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кишкино д. | 8,1 сот. | 600 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кишкино д. | 7 сот. | 525 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 339 / 60 594 / 70 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 329 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 213 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 096 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 863 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 314 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лисичкино КП | 45 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Волна-1 СНТ | 41 м² | 5,8 сот. | 550 000 | 13 415 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Маринино пос. | 36 м² | 7,1 сот. | 4 000 000 | 111 111 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дорожник СНТ | 36,5 м² | 5,8 сот. | 2 500 000 | 68 493 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Волна СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 59 459 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дорожник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Иволга СНТ | 40,5 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 61 728 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Альфа СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 56 757 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Связист-2 СНТ | 49,6 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 339 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Калининец СНТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 4 300 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 550 000 (−750 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 150 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная Продажа. На участке 6 соток в коттеджном поселке Лисичкино г. О. Ступино (Снт Лисичкино) продается дача. Снт и участок никогда не затапливает и вода весной не стоит. На участке расположен каркасный летний дачный домик 45 кв. М. В домике 2 проходных комнатки 8 кв. М и 14 кв. М. + 6 кв. М кухня-прихожая. В домике установлена сплит-система, спутниковое телевидение триколор. Зимой комнаты реально прогреть обычным электронагревателем. Также на участке построена жилая баня из газосиликатного блока на капитальном углубленном фундаменте с залитой фундаментной плитой с огромной террасой 5 на 4 на которой планировалась кирпичная зона барбекю. В баню заведена вода, сделана канализация в виде автономного септика, заведено электричество и сделана электроразведка по всем планируемым электроточкам. В помещении бани по проекту предусмотрена душевая комната, парная комната, санузел и комната отдыха 15 кв. М. На текущий момент баня находится в черновом варианте, требуется сделать внутреннюю разводку водяных труб, проложить трубки по полу под теплые полы, сделать стяжку сантехнику и отделку помещений в том числе парной(тут уж вы сами и доделаете в течение 3-4 дней на Ваш вкус и кошелек, хоть супер дорогие отделочные материалы хоть просто вагонка из дерева), так же на участке расположено небольшая бытовка для хранения инструмента и прочей дачной утвари. Водоснабжение на даче осуществляется от скважины оборудованной кессоном, с возможностью использования круглогодично+ возможностью подключения еще одного дома, если решите построиться. Для него кстати на участке места более чем достаточно. На участке есть молодые фруктовые деревья и плодоносящие кустарники, а также декоративные хвойные растения. Поселок имеет два въезда через шлагбаумы, охраняется круглосуточно, на территории Снт в пешей доступности находятся круглогодично работающий продуктовый магазин, пункты выдачи Ozon. Ночью улицы освещены, зимой дороги регулярно чистятся, так как большинство жителей поселка проживают круглый год. Подъезды до Снт асфальтированы, по Снт дороги из укатанной асфальтной крошки. В непосредственной близости от Снт озера для отличной рыбалки, в пешей доступности старинный действующий храм 18в. Вокруг Снт великолепный грибной лес. В 5 км от поселка все сетевые магазины (пятерочка, магнит, верный, чижик) и пункты выдачи всех маркетплейсов. Добираться от Москвы удобно и быстро, всего 56 км от Мкад, доехать можно хоть по платной трассе М4, хоть по бесплатному Каширскому шоссе. Платформа электрички находится в 10 минутах езды от поселка. Торг в пределах разумного.