Новокаширское ш., 58 км от МКАД
Заводчанин СНТ, Ступино гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 859 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 21 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Шугарово ≈4,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22222
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 859 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 341 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 443 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Вита СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | А-108 309-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бахус СНТ | 25 сот. | 7 491 000 | 299 640 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бахус СНТ | 44 сот. | 11 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южное СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | А-108 309-й км | 25 сот. | 4 000 000 | 160 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | А-108 309-й км | 32 сот. | 8 320 000 | 260 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Назарово д. | 42,5 сот. | 8 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Назарово д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 111 / 48 387 / 67 778 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 074 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 920 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 767 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 459 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 561 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Металлург СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 36 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Кузьминки-1-Кузьминское СНТ | 70 м² | 6,7 сот. | 4 700 000 | 67 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Металлург-11 СТСН | 62 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 48 387 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Соловьи СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 21 111 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Ветеран СНТ | 90 м² | 9 сот. | 6 100 000 | 67 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачный участок с недостренным домом (без отделки) с мансардой в снт Заводчанин (есть охрана, асфальтированая дорога зимой очищается, ведут газ, т. К. Многие соседи уже живут круглогодично) Ступинского р-на Мос. Обл. На пересчении трасс М4 и А-108 (удобно доехать на автомобиле). Рядом (5 минут пешком) автобусная остановка "Назарово", от которой 12 минут до ж/д вокзала Михнево (электрички павелецкого направления). Участок полностью огорожен (с воротами и калиткой). На участке есть баня 6*5(подключена к электричеству) с террасой и хозблок 2*3 с колодцем (7 колец). Кадастровый номер 50:33:0010255:113, все документы на руках.