Новокаширское ш., 73 км от МКАД
Машиностроитель СНТ, Ступино гор. округ
Дача 70 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 512 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,96 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Ситенка ≈0,1 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22219
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 512 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 688 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Факел СНТ | 5 сот. | 757 000 | 151 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воскресенки с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полет СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воскресенки с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полет СНТ | 6,4 сот. | 6 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воскресенки СНТ | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алеево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 36 534 / 104 688 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 573 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 444 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 316 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 058 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 962 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Металлург-8 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Скиф СНТ | 64 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 104 688 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 960 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Машиностроитель-4 СНТ | 70 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Мирное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 59 483 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Урожай-2 СНТ | 70 м² | 5,5 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Химик СНТ | 71 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Металлург-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Песочное-2 СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 500 000 (−1 500 000) | история площадки |
| 23.07.2026 | 3 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача идеальное место для отдыха и жизни за городом! Хотите сбежать от городской суеты и обзавестись своим уголком природы? Тогда это предложение для вас! Продаётся дачный участок с домом и хозяйственным блоком. Дом и хозблок в отличном состоянии: всё надёжно, прочно и готово к эксплуатации. Участок ухоженный сразу можно наслаждаться садом, а не тратить время на расчистку. Важная фишка собственная скважина: чистая вода всегда под рукой, никаких перебоев и зависимости от общих сетей. Локация просто мечта для тех, кто ценит удобство: всего 3 минуты пешком до ж/д станции "Ситенка" легко добираться до города; асфальтированный подъезд никакой грязи в межсезонье, машина проедет в любую погоду. Такой вариант подойдёт и для летнего отдыха, и для круглогодичного проживания. Не упустите шанс обзавестись собственной дачей! Звоните, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре.