Новокаширское ш., 49 км от МКАД
Здоровье-Немцово СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 36 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,14 млн → дом ≈2,06 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 53 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −865 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Привалово ≈1,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22218
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 16.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 45 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 144 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 056 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лотос СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Здоровье-Немцово СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Каширское шоссе 74-й км | 40 сот. | 6 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лотос СНТ | 6 сот. | 1 590 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лотос СНТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Каширское шоссе 75-й км | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Октябрьский пос. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива-4 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Октябрьский пос. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Немцово д. | 50 сот. | 13 500 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 87 500 / 115 044 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 219 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 058 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 897 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 575 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -865 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Лисичкино КП | 36 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Немцово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Новое Вельяминово ТСН | 33,9 м² | 6,2 сот. | 3 900 000 | 115 044 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ртищево д. | 40 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Наладчик СНТ | 36 м² | 8 сот. | 5 550 000 | 154 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Просека-Поздново СНТ | 31 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 96 774 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Мечта СНТ | 35 м² | 5,6 сот. | 3 499 000 | 99 971 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ручеек СНТ | 33,5 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 56 716 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается.