Новокаширское ш., 52 км от МКАД
Дружба ГПЗ-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 84 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 756 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 15 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,46 млн / целевая ≈4,02 млн / пессимист. ≈3,57 млн → от пессимистичной прибыль −770 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Усады-Окружные ≈4,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22216
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 81 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 942 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 756 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 494 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 690 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | ИНЭОС СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мослифт СНТ | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родник СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Станкостроитель СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дизайн СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольгино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 600 000 | 63 830 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 50 000 / 91 463 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 465 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 242 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 018 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 572 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -770 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Марьино-2 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 91 463 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Утренние Зори СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 80 м² | 8,2 сот. | 1 200 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Проскурниково д. да: «санузел» + «отделка» | 81 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Астра СНТ да: «ванная» + «мебель» | 78 м² | 8,9 сот. | 3 600 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Фортуна СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 3 000 000 (−700 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 250 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте! Продам дачу 84м2 на участке 8,5 соток в стародачном садовом товариществе Дружба Гпз-1. Подъезд круглогодичный, дорога асфальт, В шаговой доступности магазины, автобусная остановка, вокруг лесной массив, грибы, ягоды, да и просто прогулки по лесу. Транспортная доступность из Москвы очень хорошая, электричка с Павелецкого вокзала до станции Михнево (1час 10 минут), потом автобусом или маршруткой (51 маршрут)до Снт и от остановки ходьбы до участка 3 минуты. Участок огорожен профлистом, на участке стоит двухэтажный дом, в доме 4-ре жилые комнаты, небольшая кухня, терраска, на втором этаже с одной стороны застекленная лоджия, с другой стороны балкон. Дом из бруса 150х150 см, утеплен и обшит блокхаусом. Отопление печное, печь отапливает все комнаты. Печь и трубу недавно прочистили. На участке есть летняя кухня, ну или гостевой домик, также есть мангальная зона, дровник, уличный туалет, душевая кабина, сарайчик для инструмента. Участок ухожен, колодец с чистой водой. Звоните, расскажу более подробно.