Новокаширское ш., 38 км от МКАД
Матчино д., Домодедово гор. округ
Дача 55,4 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 68 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,25 млн → дом ≈2,2 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,11 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 309 км ≈6,2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22215
Рейтинг 23/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 254 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 196 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 639 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Матчино СНТ | 7,5 сот. | 2 100 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 6,1 сот. | 1 108 980 | 181 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 6 сот. | 591 920 | 98 653 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 5,4 сот. | 567 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 13,2 сот. | 2 980 940 | 225 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 7,6 сот. | 1 398 600 | 184 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Матчино СНТ | 5,6 сот. | 950 000 | 169 643 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Матчино д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Матчино д. | 20 сот. | 6 900 000 | 345 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 108 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 63 484 / 93 474 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 167 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 815 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 225 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Матчино д. | 56 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 76 786 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мансурово д. | 57 м² | 6,4 сот. | 2 550 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 60 м² | 6,7 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Мичуринец СНТ | 55 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Острожки д. | 64,7 м² | 4,7 сот. | 2 700 000 | 41 731 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Отдых-Юрьевка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 70 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Калинка-2 СНТ | 56,7 м² | 7,8 сот. | 5 300 000 | 93 474 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Белые Столбы-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Уварово СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 40 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 50 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу! Участок: 8,15 соток (8 соток), центральное расположение дома, парковка, заезд. Дом: 3 спальни, мини кухня, радиаторы отопления, водонагреватель. Вода из колодца. Удобства на улице: Новая большая беседка, хозблок, душ(летний), туалет. Сад: Яблони, смородина (черная/красная), крыжовник, малина, черноплодка. Летний водопровод. Бонус: Мебель и садовая техника в подарок! Кадастровые номера: Дом(нежилое здание):50:28:0110131:629. Земля: 50:28:0110131:504.