Новокаширское ш., 71 км от МКАД
Барыбино д., Серпухов гор. округ
Дача 40 м², участок 16 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 06.02.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля ≈202 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 3,23 млн → дом ≈267 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 38 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Жилёво ≈16,5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22206
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 202 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 3 233 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 267 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 675 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Барыбино д. | 25 сот. | 2 600 000 | 104 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лапино д. | 11 сот. | 6 400 000 | 581 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лапино д. | 11 сот. | 3 999 995 | 363 636 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лапино д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лапино д. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Панджшер СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лапино д. | 11 сот. | 2 850 000 | 259 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лапино д. | 10,2 сот. | 2 600 000 | 254 902 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лапино д. | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лапино д. | 22 сот. | 7 700 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 59 038 / 152 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 038 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 886 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 734 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 145 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | Бекетово д. | 50 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Правое Ящерово д. | 50 м² | 15 сот. | 7 600 000 | 152 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Опушка-1 СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Северный СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.02.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок земли 16 сток в деревне Барыбино Серпуховского р-на. В 100 м. От участка река Лопасня, в 10 км река Ока, Приоско Террасный заповедник. На участке дом 5х5м., сарай, гараж, баня, электричество, вода. Кадастровый номер 50:32:0050205:95. Торг.