Новокаширское ш., 76 км от МКАД
Бауманский Садовод СНТ, Ступино гор. округ
Дача 29,5 м², участок 8,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 2,23 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 51 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈590 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −2,36 млн ₽, маржа −197 %, ROI −66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Заводская ≈1,6 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22205
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 233 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 267 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 949 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бауманский Садовод СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Металлург-3 СНТ | 6 сот. | 1 880 000 | 313 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Москворецкий Садовод СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6,8 сот. | 2 500 000 | 367 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Скиф СНТ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 7,8 сот. | 1 800 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 590 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 429 / 64 286 / 66 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 502 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 427 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 352 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 363 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −197 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Металлург-13 СНТ | 21 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Шугарово-6 СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 51 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Ромашка СНТ | 21 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 66 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в близи города со всеми удобствами. На участке есть всё для комфортной жизни: 3-комнатный дом с отдельной кухней-гостинной. Рядом с домом отапливаемая ванна с бойлером. Санузел есть как в доме так и на улице. Так же на участке вырыт колодец глубиной 5 колец. И большая застекленная терраса отдельно стоящая от дома, а неподалеку летняя кухня. Дом 29,5 м2 и пристроенная кухня-гостинная площадью почти как сам дом. С подведенным электричеством и водой. На кухне газовая плита (от баллонов), но при желании можно подвести газ, который проведен в Снт, На территории Снт есть рынок и магазин, установлен шлагбаум, а к Снт проложена асфальтированная дорога. В 5 минутах ходьбы от Снт находится автобусная остановка, а также в доступности железнодорожная станция Ситинка удобно добираться как на автомобиле, так и общественным транспортом. Этот дом удачное сочетание уюта, уединения и доступности. Звоните и приезжайте смотреть, такие предложения долго не задерживаются! Арт. 142825872.