Новокаширское ш., 58 км от МКАД
Марьино-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 52 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 26.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 650 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −2,15 млн ₽, маржа −137 %, ROI −58 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; свет — есть; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Шугарово ≈4,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22204
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 650 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 808 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бахус СНТ | 25 сот. | 7 491 000 | 299 640 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бахус СНТ | 44 сот. | 11 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южное СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заводчанин СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | А-108 309-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 5,5 сот. | 380 000 | 69 091 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 42,5 сот. | 8 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березка-1 СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 33 962 / 69 869 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 959 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 861 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 567 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 148 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −137 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Михнево пгт | 51,2 м² | 5,1 сот. | 6 000 000 | 117 187 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южное СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 599 000 | 26 650 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Магистраль СНТ | 56,9 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 34 271 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Вентилятор СНТ | 53 м² | 5 сот. | 795 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вита СНТ | 62,4 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 33 654 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Торбеево ИЖС КП | 60 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Каширское шоссе 75-й км | 51,6 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 65 891 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Долина СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Медовый Топаз СНТ | 45,8 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 69 869 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Соловьи СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 8 соток в Снт СН "Марьино-2". На участке дом, баня, летняя кухня, колодец и уличный туалет. Электричество, газовый баллон и газовая плита в доме. Подведена вода в дом и баню. В бане септик (туалет) На участке плодородные деревья и кусты. Территория охраняется видео наблюдением, круглогодичный подъезд, возможна прописка. Остальное при просмотре.