Новокаширское ш., 50 км от МКАД
Лужок СНТ, Ступино гор. округ
Дача 91,8 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,38 млн → дом ≈2,12 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −2,82 млн ₽, маржа −149 %, ROI −60 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец, газ.
До ст. Повадино ≈5,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22201
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 375 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 148 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Севастополь-2 СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Светлана СНТ | 9 сот. | 2 450 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда-1 СНТ | 5 сот. | 5 450 000 | 1 090 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Север СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Александровец СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 736 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 29 630 / 56 022 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 364 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 246 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 128 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 891 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 820 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −149 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Гознаковец СНТ | 85 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 62 353 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Центр СНТ | 100 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полушкино д. | 81 м² | 10,1 сот. | 2 400 000 | 29 630 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Универсал СНТ | 80 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 24 375 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Центр СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Утренние Зори СНТ | 80 м² | 8,2 сот. | 1 200 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полушкино д. | 75 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Севастополь СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 190 000 | 31 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шерстяник СНТ | 71,4 м² | 9,9 сот. | 4 000 000 | 56 022 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дружба ГПЗ-1 СНТ | 84 м² | 8,5 сот. | 3 250 000 | 38 690 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом жилой только летом, используется как дача. Ровный ухоженный участок. Южное направление по Каширское шоссе, 62 км от Мкад на автомобиле. Своим ходом ж/д повелецкое направление до станции барыбино от туда на автобусе в сторону села Михайловское до Снт лужок. На участке кроме колодца есть летний водопровод. Газ проведён до границы Снт. Кустарники смородина, пладовые деревья яблони, слива. Также на участке есть туйи и береза.