Симферопольское ш., 101 км от МКАД
Радуга СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 2023 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 54/100 · уверенность 57 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 508 тыс. → дом ≈992 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,3 млн / целевая ≈3,87 млн / пессимист. ≈3,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈967 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 107 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 101 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22198
Рейтинг 54/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 116 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 35.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 508 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 992 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Орфей СНТ | 4,2 сот. | 800 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орфей СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кирпичного завода пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заокская Долина СНТ | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кирпичного завода пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орфей СНТ | 7 сот. | 590 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Окские Сады СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заокская Долина СНТ | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кирпичного завода пос. | 7 сот. | 320 000 | 45 714 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 154 / 72 766 / 250 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 303 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 088 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 873 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 442 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 967 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Окские Сады СНТ | 57,6 м² | 8,1 сот. | 3 700 000 | 64 236 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ока СНТ | 60 м² | 4 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 60 м² | 4 сот. | 10 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Костино д. | 59,9 м² | 3,7 сот. | 6 100 000 | 101 836 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Липицы с. | 65 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 60 м² | 5,5 сот. | 15 000 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Липицы с. | 54,8 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 69 343 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Липицы с. | 65 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 49 231 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 63 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 76 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | 60 м² | 9 сот. | 9 800 000 | 163 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 29.09.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 500 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный утеплённый дом. 60м2 + антресоль. Продается дом в стиле бунгало на участке 6 соток. Пос. Кирпичный завод, Возможна рассрочка. Артикул Д-24.