Симферопольское ш., 101 км от МКАД
Радуга СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 132 м², участок 6 сот., дерево, 2023 год.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 23.11.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 508 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈2,64 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,82 млн / целевая ≈5,24 млн / пессимист. ≈4,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈102 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 107 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 101 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22195
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 67 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 508 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 742 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 197 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Орфей СНТ | 4,2 сот. | 800 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орфей СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кирпичного завода пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заокская Долина СНТ | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кирпичного завода пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орфей СНТ | 7 сот. | 590 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Окские Сады СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заокская Долина СНТ | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кирпичного завода пос. | 7 сот. | 320 000 | 45 714 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 132 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 46 154 / 55 203 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 818 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 527 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 236 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 101 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Подмоклово д. | 130 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 46 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Азаровка д. | 120 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Борисово д. | 143 м² | 8 сот. | 4 535 000 | 31 713 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Подмоклово д. | 147,5 м² | 6 сот. | 9 700 000 | 65 763 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Скрылья д. | 130 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Липицы с. | 110 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 81 818 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Скрылья д. | 129 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Скрылья д. | 140 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 42 857 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Левашово д. | 140 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дракино СНТ | 123 м² | 8 сот. | 6 790 000 | 55 203 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в стиле Шале. Один дом жилой 6*10. Второй дом гараж-мастерская 6*12 со смотровой ямой и жилой комнатой. Две спальни. Недалеко от р.Ока 2 км. На берегу озера, где можно купаться. До озера 100м. Дом утеплён. Возможна рассрочка. Артикул Д-26.