Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Батраки д., Егорьевск гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., дерево, 1956 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 24.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 69 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −60 %, ROI −37 %.
Коммуникации: газ — центральный; отопление — центральное; свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈4,5 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2219
Рейтинг 19/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 557 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 111 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 389 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Батраки д. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Батраки д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Батраки д. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Батраки д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Батраки д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Батраки д. | 8,5 сот. | 2 150 000 | 252 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кирпичики СНТ | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кирпичики СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кирпичики СНТ | 4 сот. | 390 000 | 97 500 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чистые Пруды СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 49 000 / 70 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 446 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 324 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 201 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 957 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 168 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 50 м² | 10 сот. | 7 499 000 | 149 980 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Заболотье д. | 50 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Юбилейный-2 СНТ | 51 м² | 6,6 сот. | 1 999 999 | 39 216 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 47,9 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 62 630 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Родничок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 50 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Овчагино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 37 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 50 м² | 6,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Ветеран СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Селиваниха д. | 45 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Продается жилой дом с земельным участком. Дом бревенчатый, площадь дома 50 кв.м. В доме комната 25 кв.м., кухня 15 кв.м., подсобные помещения. В доме центральный газ, отопление, электричество. Земельный участок 12 соток, ровный, прямоугольной формы. В деревне асфальтовая дорога. 1 собственник. Прямая продажа. Оперативный показ.