Новокаширское ш., 66 км от МКАД · земля с домом
Авдулово-1 с., Ступино гор. округ
Участок 9 сот.
Дом по описанию: «На участке есть колодец и летний домик.»
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 % · по фото: дом 5, участок 3, окружение 6, WOW 2
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 379 тыс. → дом ≈921 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −496 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈30 м².
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Яганово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22181
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 11 % | 1.1 |
| дом | 5 | 44 % | 2.2 |
| сад | 5 | 22 % | 1.1 |
| МКАД | 15 | 49 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 5 |
| участок | 5 | 45 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 56 % | 5.6 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | маленький летний домик, состояние неясно |
| участок и сад | 3 | пустой участок, засыпанный снегом, мало растительности |
| окружение | 6 | лес за забором, гравийная дорога |
| WOW | 2 | низкий потенциал для быстрого флиппинга, только земля |
Участок с маленьким домиком; потенциал только в строительстве нового дома, а не реставрации. модель max-code, фото: 4, 09.11 09:55
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 379 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 921 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Авдулово-1 с. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Авдулово-1 с. | 15 сот. | 250 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Авдулово-1 с. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дорчанка СНТ | 24 сот. | 1 050 000 | 43 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дорчанка СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Леонтьево д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоеганово пос. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дорки д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дорки д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Леонтьево д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈30 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 59 406 / 86 667 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 511 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 435 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 360 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 209 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -496 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈30 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Леонтьево д. | 30 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 126 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Оглоблино д. | 30 м² | 11 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Березнецово с. | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Металлург-16 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Монолит СНТ | 30 м² | 10,8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дорки д. | 25 м² | 12 сот. | 1 499 000 | 59 960 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Рябинка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Ромашка СНТ | 30,3 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 59 406 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Дорожник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Таежный СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 9 соток, прямоугольной формы, подходит для постройки жилого или дачного дома. На участке есть колодец и летний домик. Расположен по адресу Московская область, Ступинский район, с. Авдулово-1, можно прописаться. Проезд к участку по гравийной дороге.